Sinds 1 juli 2024 is het energielabel voor verhuurders niet langer alleen een technisch kenmerk van een woning, maar een directe factor in de maximale huurprijs. Met de Wet betaalbare huur werkt de energieprestatie nadrukkelijk door in het woningwaarderingsstelsel (WWS), inclusief het middensegment. Vooral woningen met label E, F of G worden geraakt: waar een slecht label vroeger vooral minder punten opleverde, gelden nu expliciete aftrekpunten die de maximale kale huur direct verlagen.
Dat raakt de hele verhuurstrategie. Een slechter label beïnvloedt niet alleen de huurprijs, maar ook de positie van een woning ten opzichte van de liberalisatiegrens. De vraag is daarom niet meer óf het energielabel effect heeft op het rendement, maar hoe groot dat effect is en wanneer investeren in verbetering financieel logisch wordt.
Hoe het energielabel doorwerkt in de huurprijs
De maximale kale huurprijs van een woning wordt in Nederland bepaald via het woningwaarderingsstelsel. Binnen dit systeem krijgt een woning punten op basis van verschillende kenmerken, waaronder woonoppervlak, WOZ-waarde, voorzieningen, buitenruimte en energieprestatie. Aan het totaal aantal punten is vervolgens een maximale huur gekoppeld.
Met de invoering van de Wet betaalbare huur is dat systeem veel bepalender geworden voor particuliere verhuurders. Het WWS gold al voor gereguleerde huurwoningen, maar is sinds 1 juli 2024 ook dwingend voor het middensegment tot en met 186 punten. Daarmee vallen veel woningen die voorheen feitelijk vrij verhuurd konden worden nu onder een wettelijk gemaximeerde huurprijs.
Binnen die puntentelling weegt het energielabel zwaar mee. Een energiezuinige woning kan tientallen extra punten krijgen, terwijl een slechte energieprestatie juist leidt tot aftrekpunten. Daarmee is het energielabel verschoven van ondersteunend kwaliteitskenmerk naar directe prijsfactor.
Die ontwikkeling wordt verder versterkt doordat verhuurders sinds 1 januari 2025 verplicht zijn om bij nieuwe huurovereenkomsten een volledige puntentelling te verstrekken. Huurders krijgen daardoor meer inzicht in de onderbouwing van de huurprijs en kunnen eenvoudiger controleren of de huur binnen de wettelijke grenzen valt. Voor verhuurders betekent dit dat een ongunstig energielabel niet alleen theoretische invloed heeft, maar ook daadwerkelijk zichtbaar en toetsbaar wordt bij nieuwe verhuur.
De impact daarvan verschilt per woningtype en uitgangspositie, maar vooral woningen rond de liberalisatiegrens zijn gevoelig voor veranderingen in de puntentelling. Juist daar kunnen enkele punten verschil bepalen of een woning in de vrije sector blijft of onder gereguleerde huurprijsbescherming valt.
Het concrete effect van label E, F en G op punten en huur
Sinds 1 juli 2024 gelden binnen het WWS vaste aftrekpunten voor woningen met een slecht energielabel. Een woning met label E krijgt 4 minpunten, een label F leidt tot 9 aftrekpunten en een label G tot 15 aftrekpunten. Die aftrek geldt zowel voor eengezinswoningen als voor meergezinswoningen. Voor rijksmonumenten en voor provinciale en gemeentelijke monumenten geldt een uitzondering: zij krijgen bij label E, F of G geen aftrekpunten, maar een waardering van 0 punten.
Het effect daarvan is direct zichtbaar in de maximale kale huurprijs. Vijftien punten verschil kan in de praktijk honderden euro’s per maand schelen in de toegestane huur. Een woning die net op 187 punten uitkomt en daarmee nipt boven de liberalisatiegrens valt, kan door 15 aftrekpunten voor een G-label terugzakken naar 172 punten. Daarmee verschuift dezelfde woning van de vrije sector naar het gereguleerde middensegment, inclusief een wettelijk gemaximeerde huurprijs.
Daar blijft het niet bij. Een slecht energielabel betekent niet alleen dat aftrekpunten gelden, maar ook dat positieve energiepunten ontbreken die bij betere labels juist zwaar meetellen. Een ongunstig label is dus een dubbele klap: de minpunten tellen mee en de pluspunten blijven liggen. De werkelijke terugval ten opzichte van een goed label is daardoor groter dan de aftrekpunten alleen suggereren.
Toch leidt een lager puntenaantal niet automatisch direct tot een huurverlaging. Wanneer de feitelijke huurprijs onder het nieuwe wettelijke maximum ligt, verandert er op korte termijn weinig. Het risico ontstaat vooral bij nieuwe verhuur, bij mutatie van huurders en bij woningen waarvan de huurprijs al dicht tegen het maximale niveau aanligt. Daarnaast speelt mee dat huurders via de Huurcommissie kunnen laten toetsen of de huurprijs overeenkomt met de puntentelling. Door de verplichte transparantie rondom het WWS neemt die toetsbaarheid verder toe.
Niet alleen de huurprijs: verhuurbaarheid, financiering en stranded assets
De invloed van een slecht energielabel gaat verder dan alleen de maximale huurprijs. Woningen met label E, F of G worden in de praktijk vaak moeilijker verhuurbaar, zeker nu energieverbruik en woonlasten prominenter meewegen in de keuze van huurders. Dat kan leiden tot langere leegstand, hogere mutatiekosten en extra druk op het netto rendement.
Ook financiers kijken steeds nadrukkelijker naar de energetische kwaliteit van vastgoedportefeuilles. Slecht presterende woningen brengen een groter toekomstig verduurzamingsrisico met zich mee en kunnen daardoor minder aantrekkelijk worden voor financiering of herfinanciering. Binnen de vastgoedmarkt groeit daarmee het risico op zogenoemde stranded assets: objecten die technisch of financieel achterblijven doordat verduurzaming te lang wordt uitgesteld.
Uitzondering: kantoren vallen onder de label C-plicht
Voor commercieel vastgoed geldt een andere systematiek. Kantoren vallen niet onder het woningwaarderingsstelsel, maar onder de wettelijke label C-verplichting. Een kantoor met energielabel E, F of G mag in beginsel niet als kantoor worden gebruikt of verhuurd, tenzij een uitzondering van toepassing is. Daar is het gevolg dus nog directer: niet een lagere huurprijs, maar een beperking van het gebruik zelf.
Voor woningverhuurders blijft de kern echter hetzelfde. Een slecht energielabel raakt niet alleen de energieprestatie van een woning, maar steeds nadrukkelijker ook de economische positie ervan.
Wanneer loont verduurzamen? Zo onderbouwt u de afweging
De relevante vraag voor verhuurders is daarom niet alleen wat een slecht label kost, maar vooral wat een verbetering oplevert. Het energielabel is namelijk geen vast gegeven. Met gerichte maatregelen kan de energieprestatie verbeteren en daarmee ook de positie binnen het WWS.
Juist daar ontstaat de noodzaak van een goede doorrekening vooraf. Niet iedere investering levert hetzelfde effect op in punten, maximale huur en rendement. Een stap van label F naar label B kan bijvoorbeeld bijzonder krachtig zijn, omdat niet alleen de 9 aftrekpunten verdwijnen, maar tegelijkertijd extra energiepunten worden toegevoegd. Dat gecombineerde effect kan tientallen WWS-punten verschil maken.
Daarmee verschuift de discussie van losse verduurzamingsmaatregelen naar scenarioanalyse. Welke combinatie van isolatie, installaties of glasverbetering leidt tot de grootste verbetering in punten? Wat betekent dat voor de maximale huurprijs? Hoe verhoudt de investering zich tot de extra huuropbrengst en waardegroei?
Die afweging wordt steeds belangrijker nu ook factoren als subsidies, terugverdientijd en netcongestie een rol spelen. Niet iedere technisch logische maatregel is praktisch direct uitvoerbaar. Zeker bij elektrificatie of zwaardere installaties kunnen beperkingen op het elektriciteitsnet de haalbaarheid beïnvloeden.
Daarom groeit de behoefte aan onafhankelijke doorrekeningen waarin niet een specifiek product centraal staat, maar de financiële en strategische uitkomst voor de eigenaar. Door verschillende labelscenario’s vooraf door te rekenen ontstaat inzicht in welke investering daadwerkelijk waarde toevoegt en welke ingreep vooral kosten veroorzaakt zonder voldoende effect op de huurpositie.
Voor vastgoedbeleggers en beheerders is dat uiteindelijk de kern van besluitvorming geworden: niet losse technische adviezen, maar één integraal beeld van labelstappen, maximale huur, investeringskosten en rendementseffect.
Conclusie
Met de Wet betaalbare huur is het energielabel verschoven van compliance-onderwerp naar directe rendementsfactor. Vooral labels E, F en G hebben merkbare gevolgen gekregen binnen het woningwaarderingsstelsel, doordat aftrekpunten rechtstreeks doorwerken in de maximale huurprijs en de positie ten opzichte van de liberalisatiegrens.
Daardoor verandert ook de manier waarop verhuurders naar verduurzaming kijken. Niet langer draait het alleen om energiebesparing of regelgeving, maar om de vraag wanneer verbeteren financieel gunstiger wordt dan accepteren. Voor veel vastgoedportefeuilles ligt de grootste waarde daarom niet in aannames, maar in een nauwkeurige puntentelling en een vooraf doorgerekend verduurzamingsscenario.