De gemeente Lelystad betaalt sinds 1 juli 2026 mee aan het isoleren van woningen en ook VvE’s kunnen daarvan gebruikmaken. Het bedrag geldt per appartement, dus voor een heel complex kan het flink oplopen. Ook het onderzoek naar welke maatregelen zinvol zijn is subsidiabel, maar juist die kosten kunt u beter bij een andere regeling onderbrengen. In deze blog leest u waarop u moet letten voordat u als VvE een aanvraag indient. 80 procent, met een maximum per appartement De gemeente vergoedt 80 procent van de kosten, met een maximum van €2.000 per appartement. Gebruikt u uitsluitend biobased isolatiemateriaal, van natuurlijke grondstoffen zoals hennep of vlas, dan is het maximum €2.250 per appartement. Bij een gemeenschappelijk bouwdeel, zoals het dak, telt u de appartementen die daaraan grenzen. Stel dat uw VvE uit 30 appartementen bestaat en dat het dak voor €90.000 wordt geïsoleerd. Dat komt neer op €3.000 per appartement, waarvan 80 procent €2.400 is. Omdat dat boven het maximum van €2.000 uitkomt, wordt de subsidie afgetopt op €2.000 per appartement. Voor het hele gebouw levert dat €60.000 op. Aanvragen kan tot en met 30 juni 2028, maar die datum is niet uw echte deadline. Voor de regeling is in totaal €3,5 miljoen beschikbaar en de gemeente behandelt volledige aanvragen op volgorde van binnenkomst. Is het budget op, dan stopt de regeling. De vorige Lelystadse isolatieregeling was binnen vijf maanden uitgeput. Het onderzoek valt onder hetzelfde maximum Binnen de gemeentelijke regeling kunt u niet alleen de isolatie opvoeren, maar ook het onderzoek waarin een adviseur bepaalt welke maatregelen bij uw gebouw passen. Voor dat onderzoek is echter geen apart bedrag beschikbaar. Onderzoek en isolatie delen hetzelfde maximumbedrag per appartement en per adres kunt u maar één keer een aanvraag indienen. Neem het voorbeeld van de 30 appartementen. Laat u het dak voor €90.000 isoleren, dan is het maximum van €2.000 per appartement al volledig benut. Voegt u het onderzoek daaraan toe, dan levert dat vanuit de gemeentelijke regeling geen extra subsidie op. Voor die kosten is de landelijke SVVE-regeling geschikter. Die vergoedt 75 procent van de kosten voor onderzoek en advies, met een maximum van €1.500 per gebouw voor een onderzoek naar de bouwkundige en energetische staat. Hier zit wel een keuze in. De SVVE sluit adviezen uit waarvoor u al subsidie van een gemeente of provincie heeft ontvangen. Voert u het advies bij de gemeente op, dan vervalt de SVVE-vergoeding, en omgekeerd. Brengt u het advies bij de SVVE onder, dan houdt u het gemeentelijke maximum volledig beschikbaar voor de uitvoering en krijgt u daarnaast tot €1.500 vergoed. Voor de maatregelen zelf mogen beide regelingen wel naast elkaar worden gebruikt, zolang u dezelfde kosten niet twee keer opvoert. Wanneer komt uw gebouw in aanmerking? Voor een VvE is het bepalend of minstens twee bouwdelen slecht geïsoleerd zijn, zoals het dak, de gevel, de vloer of het glas. Het appartement waarvoor u subsidie aanvraagt moet grenzen aan het bouwdeel dat u laat aanpakken. De gemeente werkt met vaste grenswaarden, die niet afhankelijk zijn van wat een bestuurder of adviseur zelf als slecht geïsoleerd beschouwt. Een gevel zonder isolatie valt onder de regeling, net als glas dat te veel warmte doorlaat. Dat laatste geldt voor enkel glas en voor ouder dubbel glas. De volledige lijst met grenswaarden staat in de bijlage bij de subsidieregeling, dus neem die erbij voordat u een aanvraag voorbereidt. Ook de waarde van de woningen speelt mee. Bij minstens 80 procent van de appartementen moet de WOZ-waarde op 1 januari 2024 lager zijn dan €477.000, wat betekent dat niet elk appartement daaraan hoeft te voldoen. Tot slot moet ten minste één appartement eigendom zijn van een eigenaar-bewoner die daar zijn hoofdverblijf heeft. Een volledig verhuurd complex valt af en dat geldt ook voor de SVVE. De VvE verklaart zelf bij de aanvraag dat het gebouw aan deze eisen voldoet. Onderbouw die verklaring met concrete gegevens over de bestaande bouwdelen, zodat u niet alleen stelt dat het gebouw slecht geïsoleerd is maar ook kunt laten zien waarop u dat baseert. De volgorde waarin u dit regelt Hier gaat het in de praktijk gemakkelijk mis. Eerst het onderzoek, dan de subsidieaanvraag en pas daarna de uitvoering. Achteraf aanvragen is niet mogelijk. Daarbij mag de offerte die u meestuurt op de dag van de aanvraag niet ouder zijn dan één maand. Die laatste eis is voor een VvE lastig. Besluiten worden in de vergadering genomen en tussen twee vergaderingen kan een half jaar liggen, waardoor een offerte al verlopen is voordat u kunt aanvragen. Plan daarom terug vanaf de vergadering waarin de VvE het besluit neemt. Zorg dat het onderzoek dan klaar is en vraag de offerte zo laat aan dat deze nog geen maand oud is wanneer de aanvraag de deur uitgaat. Drie punten waarop aanvragen sneuvelen 1. De flora- en faunaroute is niet geregeld.Bij dak- en spouwmuurisolatie kunnen beschermde vleermuizen en vogels worden verstoord. Dat is wettelijk verboden. De vereenvoudigde werkwijze met gecertificeerde isolatiebedrijven geldt alleen voor grondgebonden woningen, Lelystad heeft nog geen soortenmanagementplan. Een VvE heeft daarom ecologisch onderzoek en een omgevingsvergunning voor een flora- en fauna-activiteit nodig. 2. Ventilatie wordt aangevraagd zonder isolatiemaatregel.Ventilatie wordt alleen vergoed in combinatie met minimaal één isolatiemaatregel. Daarbij komen twee systemen in aanmerking: ventilatie die zelf meet hoeveel verse lucht nodig is en balansventilatie die minimaal 90 procent van de warmte uit de afgevoerde lucht terugwint. Een systeem dat daar net onder blijft valt af. 3. Een of meer appartementen worden verhuurd.Bij verhuurde appartementen gelden aanvullende Europese regels over steun aan bedrijven. Daarvoor is een extra verklaring nodig. Waar u begint Begin met een opname van het gebouw. Daarmee weet u snel of het complex aan de voorwaarden voldoet en welke kosten u het beste bij welke regeling onderbrengt. Wilt u samen met ons bepalen wat voor uw complex een logische eerste stap is, dan plannen wij graag een gesprek over het gebouw. Vragen en antwoorden Mag een VvE in Lelystad isolatiesubsidie aanvragen? Ja. VvE’s in Lelystad kunnen sinds 1

Veel vastgoedeigenaren vragen bij een verduurzamingsproject eerst één subsidie aan en kijken pas daarna of er nog andere regelingen zijn. Dat lijkt logisch, maar deze volgorde kan een deel van het voordeel kosten. Niet omdat de investering niet voldoet, maar omdat iedere regeling een eigen aanvraagmoment en eigen voorwaarden heeft. Wie vooraf bepaalt welke regeling bij welke maatregel past, kan binnen één project vaak meerdere regelingen gebruiken. Het gaat daarbij niet om zoveel mogelijk subsidies aan te vragen, maar om voor iedere investering de juiste regeling te kiezen. Wat wordt bedoeld met het stapelen van subsidies? De term subsidiestapeling wekt de indruk dat u voor dezelfde investering meerdere subsidies kunt krijgen. Dat mag meestal niet. Wel kunt u binnen één project verschillende regelingen naast elkaar gebruiken, zolang elke regeling een andere maatregel of kostenpost betreft. Het verduurzamen van een bedrijfspand bestaat meestal uit meerdere investeringen, zoals isolatie, zonnepanelen, een warmtepomp en LED-verlichting. Deze maatregelen horen bij hetzelfde project, maar kunnen onder verschillende regelingen vallen. Houd daarbij rekening met de regels rondom samenloop en staatssteun. Welke combinaties zijn toegestaan, verschilt per regeling en kan wijzigen. Eén project, twee regelingen Een vastgoedbelegger verduurzaamt een bedrijfshal met kantoorruimte. Het project bestaat uit dakisolatie, LED-verlichting, zonnepanelen en een hybride warmtepomp. Eén aannemer voert alle werkzaamheden uit, dit beperkt de overlast. Het plan is om pas na oplevering naar subsidies te kijken. Een subsidiecheck laat zien dat dit risico’s oplevert. De warmtepomp komt in aanmerking voor ISDE Zakelijk. De dakisolatie en de zonnepanelen vallen onder de EIA. Het project loopt dus niet via één regeling. Voor de EIA geldt een vaste meldingstermijn na het aangaan van de investeringsverplichting. De opdracht voor isolatie en zonnepanelen is al enkele maanden eerder getekend. Wacht de eigenaar tot de oplevering, dan is deze termijn waarschijnlijk al verstreken. De aanvraagvolgorde bepaalt het resultaat Veel ondernemers stemmen hun subsidieaanvragen af op de bouwplanning. Dat lijkt logisch, maar hierdoor verlopen belangrijke termijnen soms ongemerkt. In dit geval zou de EIA-melding voor isolatie en zonnepanelen te laat komen. De investering voldoet dan wel aan de voorwaarden, maar de melding wordt afgewezen omdat de termijn is verstreken. Dat is achteraf niet te herstellen. Iedere regeling volgt zijn eigen termijn De eigenaar dient de EIA-melding voor dakisolatie en zonnepanelen direct in na het tekenen van die opdracht, los van de rest van het project. De warmtepomp volgt intussen zijn eigen traject bij ISDE Zakelijk. Beide aanvragen worden zo onafhankelijk van elkaar ingediend, ieder binnen de eigen termijn. Dit geldt voor iedere combinatie van maatregelen Bij een andere combinatie van maatregelen gelden andere regelingen en andere termijnen. Het principe blijft hetzelfde: bepaal eerst per maatregel welke regeling van toepassing is en plan pas daarna de aanvragen. Wie de subsidieaanvragen laat afhangen van de bouwplanning in plaats van andersom, loopt het risico dat een regeling met een korte termijn is verlopen voordat de melding wordt gedaan. Wij adviseren daarom om een verduurzamingsplan te laten beoordelen voordat de eerste opdracht wordt getekend. Zo is vooraf duidelijk welke regelingen u kunt combineren en op welk moment iedere aanvraag moet worden ingediend.

Een woning met een slecht energielabel kost meer dan alleen extra energie. Het kan ook invloed hebben op de financiering van vastgoed en op de maximale huur die je mag vragen. Daarmee raakt een energielabel direct aan het rendement van een investering. Voor vastgoedprofessionals is dat een belangrijke ontwikkeling. De energieprestatie van een woning speelt een steeds grotere rol bij financieringsaanvragen en binnen het woningwaarderingsstelsel (WWS). Wie de gevolgen op tijd in kaart brengt, kan verduurzaming slim combineren met onderhoud, investeringen beter onderbouwen en de waarde van de portefeuille op peil houden. Waarom een slecht energielabel de financiering beïnvloedt Een woning met een slecht energielabel is vaak lastiger te financieren. Dat komt in de eerste plaats door de hogere energiekosten. Bewoners zijn iedere maand meer kwijt aan hun energierekening, waardoor de totale maandlasten stijgen. Dat heeft direct invloed op wat iemand maximaal kan lenen. Daar komt bij dat financiers steeds meer rekening houden met de verduurzaming van woningen. Een woning met een laag energielabel vraagt op termijn vaak om extra investeringen om aan toekomstige eisen te blijven voldoen. Dat maakt het financiële risico groter dan bij een vergelijkbare woning die al energiezuinig is. Voor vastgoedbeleggers speelt dit niet alleen bij de aankoop van nieuw vastgoed. Ook bij het herfinancieren of uitbreiden van een portefeuille weegt de energieprestatie van woningen steeds zwaarder mee. Een slecht energielabel levert minder WWS-punten op Naast de financiering heeft een slecht energielabel ook invloed op de verhuur. Binnen het woningwaarderingsstelsel levert een energiezuinige woning meer punten op dan een woning met een laag energielabel. Het aantal punten bepaalt mede hoeveel huur je maximaal mag vragen. Dat betekent dat een slecht energielabel niet alleen hogere energiekosten met zich meebrengt, maar ook kan leiden tot lagere huurinkomsten. Voor beleggers heeft dat direct invloed op het rendement van een woning. Denk bijvoorbeeld aan een woning die bij nieuwe verhuur net onder de puntengrens voor de vrije sector uitkomt. Door het energielabel te verbeteren krijgt de woning meer punten, waardoor deze liberalisatiegrens wordt overschreden. De woning kan dan nu in de vrije sector worden verhuurd. Dat vergroot niet alleen de verhuurmogelijkheden, maar kan ook bijdragen aan een beter rendement op de lange termijn. Wat betekent dit voor vastgoedbeleggers en beheerders? Voor vastgoedbeleggers draait een energielabel daarom om meer dan alleen duurzaamheid. Een minder gunstig label kan de financierbaarheid beperken, terwijl ook de maximale huur onder druk komt te staan. Beide ontwikkelingen hebben invloed op de waarde van vastgoed en het rendement van een portefeuille. Voor vastgoedbeheerders ontstaat juist de uitdaging om verduurzaming slim te combineren met gepland onderhoud en investeringen. Door op tijd inzicht te krijgen in de mogelijkheden kunnen maatregelen op natuurlijke momenten worden uitgevoerd. Dat voorkomt onnodige kosten en maakt het makkelijker om beschikbare subsidiemogelijkheden te benutten. Maak verduurzaming onderdeel van je investeringsstrategie Een slecht energielabel hoeft geen blijvend probleem te zijn. De eerste stap is inzicht. Welke woningen in de portefeuille vormen het grootste financiële risico? Welke maatregelen leveren de meeste verbetering op? En hoe verhouden de kosten zich tot de opbrengsten? Door verschillende scenario’s door te rekenen ontstaat een duidelijk beeld van de mogelijkheden. Zo wordt zichtbaar welke investeringen de grootste bijdrage leveren aan de financierbaarheid, de verhuurwaarde en het rendement van een woning. Verduurzaming wordt daarmee geen losse kostenpost, maar een onderbouwde investering. EP-Scan ondersteunt vastgoedbeleggers en vastgoedbeheerders met onafhankelijke analyses en praktische scenario’s. Zo ontstaat een duidelijke basis om investeringsbeslissingen te nemen die passen bij de doelstellingen van de portefeuille. Conclusie Een slecht energielabel heeft vandaag de dag invloed op veel meer dan alleen de energierekening. Het kan de financiering van vastgoed bemoeilijken én het aantal WWS-punten verlagen, waardoor ook de maximale huur onder druk kan komen te staan. Dat heeft direct gevolgen voor de waarde en het rendement van een portefeuille. Door verduurzaming op tijd onderdeel te maken van de investeringsstrategie houd je grip op de financierbaarheid, de verhuurmogelijkheden en de toekomstige waarde van vastgoed. Daarmee is een energielabel niet alleen een verplicht document, maar ook een belangrijk hulpmiddel om een portefeuille toekomstbestendig te maken.

De handhaving op de energiebesparingsplicht is geen papieren verplichting meer. Waar toezicht jarenlang beperkt was en veel organisaties de verplichting vooral als een administratief dossier zagen, verschuift de aandacht nu naar naleving. Omgevingsdiensten hebben extra middelen gekregen om controles uit te voeren, terwijl uit verschillende evaluaties blijkt dat een groot deel van de bedrijven en instellingen nog niet volledig voldoet aan de wettelijke eisen. Voor vastgoedeigenaren, beleggers, beheerders en gebruikers betekent dit dat het risico op een handhavingstraject steeds concreter wordt. Niet alleen omdat de hoeveelheid controles groeien, maar ook omdat de regelgeving de komende jaren verder wordt aangescherpt. Tegelijkertijd hoeft dat geen reden tot paniek te zijn. Voor organisaties die tijdig inzicht hebben in hun verplichtingen en beschikken over een doorgerekende aanpak, is de energiebesparingsplicht goed beheersbaar. Juist daarom loont het om vóór een controlebrief duidelijk te hebben waar risico’s zitten, welke maatregelen verplicht zijn en welke investeringen logisch aansluiten op de vastgoedstrategie. Wat de energiebesparingsplicht precies van je vraagt De energiebesparingsplicht geldt voor locaties met een jaarlijks energieverbruik van meer dan 50.000 kWh elektriciteit of 25.000 m³ aardgas(equivalent). Organisaties die boven deze drempels uitkomen, zijn verplicht alle energiebesparende maatregelen uit te voeren die zich binnen de wettelijke terugverdientijd terugverdienen. Naast de energiebesparingsplicht bestaat de informatieplicht. Organisaties moeten daarbij rapporteren welke maatregelen zijn uitgevoerd en hoe aan de verplichting wordt voldaan. Afhankelijk van omvang en type organisatie kunnen daarnaast aanvullende verplichtingen gelden, zoals de onderzoeksplicht of de EED-auditplicht voor grotere ondernemingen. De erkende maatregelen zijn vastgelegd in de Erkende Maatregelenlijsten (EML) onder het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) en het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Deze lijsten vormen voor veel sectoren het uitgangspunt bij toezicht en handhaving. In de praktijk ontstaat regelmatig discussie over de vraag wie verantwoordelijk is voor naleving. Dat hangt af van de situatie. Soms ligt de verantwoordelijkheid primair bij de gebruiker van het pand, soms bij de eigenaar, en vaak is sprake van een gedeelde verantwoordelijkheid waarbij gebouwgebonden installaties en gebruiksgebonden maatregelen uiteenlopen. Daarnaast geldt momenteel overgangsrecht dat loopt tot 1 december 2027. Deze overgangsregeling speelt een belangrijke rol bij de invoering van de nieuwe systematiek en geeft organisaties tijd om zich voor te bereiden op de aangescherpte eisen. Voor vastgoedeigenaren met meerdere objecten is het daarom verstandig om niet alleen naar de huidige verplichtingen te kijken, maar ook naar de gevolgen van de regelgeving die na deze overgangsperiode van kracht wordt. Het doel van deze eerste stap is eenvoudig: vaststellen of de verplichting op een locatie van toepassing is en welke onderdelen van de regelgeving relevant zijn voor het betreffende vastgoed. Hoe handhaving in de praktijk verloopt Het bevoegd gezag voor toezicht op de energiebesparingsplicht ligt doorgaans bij de regionale omgevingsdienst. Deze diensten werken steeds vaker risicogestuurd. Daarbij wordt gekeken naar factoren zoals energieverbruik, bouwjaar, type vastgoed, eerdere inspecties, meldingen en de aanwezigheid van informatieplichtrapportages. Een handhavingstraject begint meestal niet direct met een sanctie. Vaak ontvangt een organisatie eerst een verzoek om informatie aan te leveren of een waarschuwing waarin tekortkomingen worden benoemd. Vervolgens wordt een hersteltermijn vastgesteld waarbinnen de organisatie alsnog aan de verplichtingen kan voldoen. Wanneer die hersteltermijn ongebruikt verstrijkt, kan een last onder dwangsom worden opgelegd. Dit is een herstelsanctie die bedoeld is om naleving af te dwingen. De dwangsom kan oplopen wanneer verplichtingen niet worden nagekomen en kan bovendien herhaald worden opgelegd zolang de overtreding voortduurt. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om bestuurlijke boetes op te leggen. Voor niet-uitgevoerde of niet-gerapporteerde maatregelen kunnen boetes oplopen tot € 1.000 per overtreding. Bij grotere vastgoedportefeuilles kunnen de financiële gevolgen daardoor snel toenemen. De impact van een handhavingstraject beperkt zich bovendien niet tot de directe kosten. Het verzamelen van documentatie, het uitvoeren van aanvullende onderzoeken, overleg met toezichthouders en interne besluitvorming vragen tijd en capaciteit van zowel technische als bestuurlijke teams. Voor organisaties met meerdere locaties kan een controle daardoor uitgroeien tot een omvangrijk compliancevraagstuk. Waarom de handhaving nu intensiveert De verscherpte aandacht voor naleving komt niet uit de lucht vallen. De rijksoverheid heeft de financiering voor toezicht en handhaving verlengd tot en met 2028. Daarmee krijgen omgevingsdiensten structureel meer mogelijkheden om controles uit te voeren en achterstanden weg te werken. Tegelijkertijd was de Algemene Rekenkamer kritisch over de effectiviteit van de eerdere handhaving. Uit evaluaties bleek dat veel organisaties die onder de energiebesparingsplicht vallen, nog niet volledig voldoen aan de wettelijke eisen. De nalevingscijfers blijven achter bij de klimaatdoelstellingen die met de regelgeving worden beoogd. Daar komt een tweede ontwikkeling bij. Vanaf 2027 wordt de energiebesparingsplicht verder aangescherpt. De wettelijke terugverdientijd wordt uitgebreid van vijf naar zeven jaar. Hierdoor komen aanzienlijk meer energiebesparende maatregelen binnen de reikwijdte van de verplichting. Ook de Erkende Maatregelenlijsten worden geactualiseerd, waardoor nieuwe technieken en inzichten worden verwerkt in de regelgeving. Daarnaast krijgen organisaties met grotere technische installaties te maken met aanvullende verplichtingen. Voor verwarmings- en airconditioningsystemen met een nominaal vermogen boven 290 kW geldt de verplichting om een gebouwbeheers- en controlesysteem (GACS) toe te passen. Gezamenlijk laten deze ontwikkelingen zien dat de regelgeving zich ontwikkelt richting meer toezicht, meer verplichtingen en een bredere reikwijdte. Voor organisaties die wachten tot een controle plaatsvindt, neemt het risico daardoor op twee fronten toe: zowel de handhaving als de inhoudelijke eisen worden zwaarder. Wat dit betekent voor verschillende vastgoedpartijen Voor beleggers raakt de energiebesparingsplicht steeds meer aan vastgoedwaarde en exploitatierisico. Objecten die achterblijven in verduurzaming lopen niet alleen risico op handhaving, maar kunnen ook minder aantrekkelijk worden voor huurders, financiers en kopers. Daarmee ontstaat een vorm van stranded risk die verder gaat dan uitsluitend compliance. Voor vastgoedbeheerders verschuift de uitdaging naar portefeuillebreed risicomanagement. De energiebesparingsplicht sluit steeds sterker aan op ESG-doelstellingen, duurzaamheidsrapportages en meerjarenonderhoudsplannen. Inzicht in verplichtingen per object wordt daarmee onderdeel van regulier asset management. Voor projectmanagers ligt de nadruk vooral op uitvoering. Door verplichte maatregelen te koppelen aan natuurlijke renovatie-, vervangings- en onderhoudsmomenten kunnen kosten worden beperkt en wordt de verstoring van gebruikers geminimaliseerd. Een losse maatregel uitvoeren is vaak duurder dan dezelfde maatregel integreren in een reeds gepland project. Hoewel de belangen verschillen, hebben alle vastgoedpartijen één uitdaging gemeen:

Sinds 1 juli 2024 is het energielabel voor verhuurders niet langer alleen een technisch kenmerk van een woning, maar een directe factor in de maximale huurprijs. Met de Wet betaalbare huur werkt de energieprestatie nadrukkelijk door in het woningwaarderingsstelsel (WWS), inclusief het middensegment. Vooral woningen met label E, F of G worden geraakt: waar een slecht label vroeger vooral minder punten opleverde, gelden nu expliciete aftrekpunten die de maximale kale huur direct verlagen. Dat raakt de hele verhuurstrategie. Een slechter label beïnvloedt niet alleen de huurprijs, maar ook de positie van een woning ten opzichte van de liberalisatiegrens. De vraag is daarom niet meer óf het energielabel effect heeft op het rendement, maar hoe groot dat effect is en wanneer investeren in verbetering financieel logisch wordt. Hoe het energielabel doorwerkt in de huurprijs De maximale kale huurprijs van een woning wordt in Nederland bepaald via het woningwaarderingsstelsel. Binnen dit systeem krijgt een woning punten op basis van verschillende kenmerken, waaronder woonoppervlak, WOZ-waarde, voorzieningen, buitenruimte en energieprestatie. Aan het totaal aantal punten is vervolgens een maximale huur gekoppeld. Met de invoering van de Wet betaalbare huur is dat systeem veel bepalender geworden voor particuliere verhuurders. Het WWS gold al voor gereguleerde huurwoningen, maar is sinds 1 juli 2024 ook dwingend voor het middensegment tot en met 186 punten. Daarmee vallen veel woningen die voorheen feitelijk vrij verhuurd konden worden nu onder een wettelijk gemaximeerde huurprijs. Binnen die puntentelling weegt het energielabel zwaar mee. Een energiezuinige woning kan tientallen extra punten krijgen, terwijl een slechte energieprestatie juist leidt tot aftrekpunten. Daarmee is het energielabel verschoven van ondersteunend kwaliteitskenmerk naar directe prijsfactor. Die ontwikkeling wordt verder versterkt doordat verhuurders sinds 1 januari 2025 verplicht zijn om bij nieuwe huurovereenkomsten een volledige puntentelling te verstrekken. Huurders krijgen daardoor meer inzicht in de onderbouwing van de huurprijs en kunnen eenvoudiger controleren of de huur binnen de wettelijke grenzen valt. Voor verhuurders betekent dit dat een ongunstig energielabel niet alleen theoretische invloed heeft, maar ook daadwerkelijk zichtbaar en toetsbaar wordt bij nieuwe verhuur. De impact daarvan verschilt per woningtype en uitgangspositie, maar vooral woningen rond de liberalisatiegrens zijn gevoelig voor veranderingen in de puntentelling. Juist daar kunnen enkele punten verschil bepalen of een woning in de vrije sector blijft of onder gereguleerde huurprijsbescherming valt. Het concrete effect van label E, F en G op punten en huur Sinds 1 juli 2024 gelden binnen het WWS vaste aftrekpunten voor woningen met een slecht energielabel. Een woning met label E krijgt 4 minpunten, een label F leidt tot 9 aftrekpunten en een label G tot 15 aftrekpunten. Die aftrek geldt zowel voor eengezinswoningen als voor meergezinswoningen. Voor rijksmonumenten en voor provinciale en gemeentelijke monumenten geldt een uitzondering: zij krijgen bij label E, F of G geen aftrekpunten, maar een waardering van 0 punten. Het effect daarvan is direct zichtbaar in de maximale kale huurprijs. Vijftien punten verschil kan in de praktijk honderden euro’s per maand schelen in de toegestane huur. Een woning die net op 187 punten uitkomt en daarmee nipt boven de liberalisatiegrens valt, kan door 15 aftrekpunten voor een G-label terugzakken naar 172 punten. Daarmee verschuift dezelfde woning van de vrije sector naar het gereguleerde middensegment, inclusief een wettelijk gemaximeerde huurprijs. Daar blijft het niet bij. Een slecht energielabel betekent niet alleen dat aftrekpunten gelden, maar ook dat positieve energiepunten ontbreken die bij betere labels juist zwaar meetellen. Een ongunstig label is dus een dubbele klap: de minpunten tellen mee en de pluspunten blijven liggen. De werkelijke terugval ten opzichte van een goed label is daardoor groter dan de aftrekpunten alleen suggereren. Toch leidt een lager puntenaantal niet automatisch direct tot een huurverlaging. Wanneer de feitelijke huurprijs onder het nieuwe wettelijke maximum ligt, verandert er op korte termijn weinig. Het risico ontstaat vooral bij nieuwe verhuur, bij mutatie van huurders en bij woningen waarvan de huurprijs al dicht tegen het maximale niveau aanligt. Daarnaast speelt mee dat huurders via de Huurcommissie kunnen laten toetsen of de huurprijs overeenkomt met de puntentelling. Door de verplichte transparantie rondom het WWS neemt die toetsbaarheid verder toe. Niet alleen de huurprijs: verhuurbaarheid, financiering en stranded assets De invloed van een slecht energielabel gaat verder dan alleen de maximale huurprijs. Woningen met label E, F of G worden in de praktijk vaak moeilijker verhuurbaar, zeker nu energieverbruik en woonlasten prominenter meewegen in de keuze van huurders. Dat kan leiden tot langere leegstand, hogere mutatiekosten en extra druk op het netto rendement. Ook financiers kijken steeds nadrukkelijker naar de energetische kwaliteit van vastgoedportefeuilles. Slecht presterende woningen brengen een groter toekomstig verduurzamingsrisico met zich mee en kunnen daardoor minder aantrekkelijk worden voor financiering of herfinanciering. Binnen de vastgoedmarkt groeit daarmee het risico op zogenoemde stranded assets: objecten die technisch of financieel achterblijven doordat verduurzaming te lang wordt uitgesteld. Uitzondering: kantoren vallen onder de label C-plicht Voor commercieel vastgoed geldt een andere systematiek. Kantoren vallen niet onder het woningwaarderingsstelsel, maar onder de wettelijke label C-verplichting. Een kantoor met energielabel E, F of G mag in beginsel niet als kantoor worden gebruikt of verhuurd, tenzij een uitzondering van toepassing is. Daar is het gevolg dus nog directer: niet een lagere huurprijs, maar een beperking van het gebruik zelf. Voor woningverhuurders blijft de kern echter hetzelfde. Een slecht energielabel raakt niet alleen de energieprestatie van een woning, maar steeds nadrukkelijker ook de economische positie ervan. Wanneer loont verduurzamen? Zo onderbouwt u de afweging De relevante vraag voor verhuurders is daarom niet alleen wat een slecht label kost, maar vooral wat een verbetering oplevert. Het energielabel is namelijk geen vast gegeven. Met gerichte maatregelen kan de energieprestatie verbeteren en daarmee ook de positie binnen het WWS. Juist daar ontstaat de noodzaak van een goede doorrekening vooraf. Niet iedere investering levert hetzelfde effect op in punten, maximale huur en rendement. Een stap van label F naar label B kan bijvoorbeeld bijzonder krachtig zijn, omdat niet alleen de 9 aftrekpunten verdwijnen, maar tegelijkertijd extra energiepunten worden toegevoegd. Dat gecombineerde effect kan tientallen WWS-punten verschil maken. Daarmee verschuift de